解析红星美凯龙:稳步扩张,构建庞大的商业帝

2019-06-18 来源: 网络整理

浏览

自从阿里巴巴入局以后,红星美凯龙(601828.SH,01528.HK)受到的关注与日俱增。与此同时,上交所一封年报问询函也将红星美凯龙庞大的投资性房地产显露出来。

高达785.33亿元的投资性房地产,遍布全国的商业网络布局,独特的自营+委管的商场经营模式,稳定的现金流保证,铸成了红星美凯龙宽广的护城河。

硬币是双面的,围绕投资性房地产的一些误解,以及负债的流言,也让不明真相的投资人士迷惑:红星美凯龙究竟是否是值得投资的绩优股?当你了解了其手握的多张王牌之后,答案是肯定的。

投资性房地产评估增值

5月底,红星美凯龙收到上交所的年报问询函,重点关注了公司持有的投资性房地产。财报显示,截至2018年底,红星美凯龙共持有投资性房地产物业面积688.82万平方米,账面价值为785.33 亿元人民币。2018年,投资性房地产公允价值变动收益为18.20 亿元,占利润总额的比例为30.24%。

上市公司持有投资性房地产并不鲜见。根据价值线研究院的统计,A股上市公司2019年一季报中共有1726家上市公司持有投资性房地产,约占A股上市公司总数的一半,其中不乏生物制药、电子、计算机等高科技行业的上市公司。

为了更好的体现红星美凯龙的投资性房地产价值,我们选取了龙湖集团、华润置地、新城控股三家公司作为参照物,进行了同期比较。

解析红星美凯龙:稳步扩张,构建庞大的商业帝


解析红星美凯龙:稳步扩张,构建庞大的商业帝

对于尚未完工的在建工程,上述公司采用普遍为市场所接受的假设开发法和成本法对该些商场的公允价值进行评估。专家表示:即将完工的在建工程是用假设开发去估值的,这部分会变动比较大;而成熟已开业就没有这种变动。因此可以看到上述公司在建工程公允价值变动收益较已完工投资性房地产波动更大。

有人担心公允价值计量下的利润操纵,表现在投资性房地产公允价值大增,虚构利润,同时不计提折旧。这实在是非专业的观点。假如说可以操纵公允价值变动损益增加利润,但如何同时保证租金回报率不下降呢?

红星美凯龙公允价值变动损益增加的同时,租金回报率有没有下降呢?并没有!

红星美凯龙所持有的投资性房地产基本都是用于自营家居商场,并赚取租金。近三年来,公司的自营商场数量和面积逐步增加,从2016年的66家增加至80家;收入逐年增长,2018年自营商场收入同比增长12.1%达到71.68亿元;租金回报率也稳步增长,2018年高达9.13%。

解析红星美凯龙:稳步扩张,构建庞大的商业帝

自营+委管双轮驱动,盈利能力稳定

2018年,红星美凯龙实现了经营业绩的正增长。营业总收入为142.4亿,同比增长30%、归母净利润 44.77亿,同比增长10%。 近5年营收年复合增长率达11%,归母净利润年复合增长率为7%。如果将主要由投资性房地产公允价值变动的非经常性损益予以剔除,2018年公司扣非净利润为25.66亿实现同比11.3%的增长,公司的盈利质量也较2017年有所提升。

2018年,红星美凯龙开设、运营的家居装饰及家具商场达359家,包括80 家自营商场、228家委管商场,足迹遍布29个省189个城市,是目前国内经营面积最大、商场数量最多、地域覆盖面最广的全国性家居装饰及家具商场运营商之一。

近两年,红星美凯龙的门店扩张增速保持在20%以上,较往年却有加速扩张之势,其中2018年委管商场净增加43家,自营商场净增加9家。自营商场净增加幅度要高于去年同期净增加的5家。在百年千店、渠道下沉的扩张战略下,公司仍然存在一定的资本需求。

但红星美凯龙近年产生的经营性现金流,足以覆盖公司的资本性支出,近两年公司依然保持充沛的自由现金流。